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萬科房價上升壓力大減
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"萬科目前沒有A股再融資計劃。"8月7日，萬科總裁鬱亮在中期業績會上說。
萬科董秘譚華傑對本報記者表示，房企再融資放開是房地產行業回歸市場化的表現之一，是對增加市場供應行之有效的方法。未來高層對於土地出讓制度改革的步伐將加快推進，而這是增加市場供應最核心的問題。
中報顯示，上半年，萬科實現瞭逾836億的銷售額，創歷史新高，正是上半年房地產市場火爆的縮影。但譚華傑指出，一季度和二季度14個主要城市商品房銷售存在巨大反差，二季度出現急劇回落。庫存方面，上半年14個主要城市可售庫存在1.1億平方米左右，去化周期在10個月左右小幅變動；6月末存貨規模為1.12億平方米，去化周期為10.4個月，處於合理的去化范圍內。譚華傑說，綜合批售比和庫存等因素，目前房價大幅上漲的動力已不存在，下半年房價趨於穩定。
譚華傑介紹，萬科下半年開竣工面積將明顯多於上半年。數據顯示，上半年萬科新買瞭925萬平方米土地，均價2735元/平方米，與2012年平均水平2707元/平方米接近。
在利潤率下降的情況下，萬科依然保持瞭ROE的增長，中期全面攤薄的ROE為6.84%，較去年同期上升0.08個百分點。鬱亮表示，房地產業的暴利已經徹底結束，行業利潤率下降是趨勢，房企對股東的回報將更多體現為凈資產收益率(ROE)。
對於A股近期的地產再融資胎動，鬱亮表示，高層表態要促進房地產市場平穩健康發展，調控更註重長效機制的建設，對行業平穩發展有利，萬科樂於見到這一局面。"但過去幾年萬科都沒有公開市場再融資瞭，按照現在的規模來看，目前的資金渠道已可以解決發展問題。"
競爭是萬科業績會上的關鍵詞之一。"我們的管理還是太粗放瞭，在美國與鐵獅門合作，對方的文件可以有幾百頁，而國內通常就幾十頁。"鬱亮感嘆。
他稱，中國房地產目前已到瞭精細化競爭階段，管理優秀的企業一樣可以獲得對股東回報的增長。"萬科率先降低瞭利潤率，因為采取高周轉模式。"鬱亮說，主要發展商的利潤率都在下降，這會導致市場上有更多合理價格的房子供應，符合社會大眾需求。
從近兩年房地產市場來看，大型房企模式日益趨同，原來做高端的也做普通住宅，競爭加劇。萬科2013年中報顯示，公司目前有商業、高端住宅、中低端住宅、金色系列住宅等產品線。其中高端隻占5%、自住型的花城和城花系列占比則從2008年的50%上升到目前的82%，自住型產信用貸款房貸建地建蔽率缺錢急用哪裡借錢信用貸款房貸品已經成為萬科最大的住宅產品板塊。
"自住客戶左右市場，也是最穩定的需求。"譚華傑說，房地產公司集中度上升，意味著大企業之間面對面的競爭已成行業態勢，級別相似或相同的企業競爭的激烈程度與以前不可同日而語，這對公司的能力提出瞭更高的要求。
鬱亮指出，房地產行業勞動力成本上升明顯，過去幾年每年上漲40%，未來用機器代替人工將節省成本，萬科工業化生產方式的優勢將顯現。萬科工業化目標計劃在2015年實現沒有抹灰，沒有砌築，這對萬科有很大意義，對產品品質是極大保證。
下半年，萬科仍將擇機購地，"萬科投資策略避免過熱地區，聚焦經濟圈發展，拿地也並不限於或者說回歸一二線。"鬱亮說。
新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2013-08-08/08582326064.shtml
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