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控制大城市房價上漲的長短之策
近期，房地產市場出現幾個值得關註的現象，7月份近60%城市住宅成交量下降，平均跌幅在25%左右，但與此同時百城房價連續14個月上漲，10大城市房價上漲速度加快，特別是二手住房價格紛紛創歷史新高，10大城市二手住房價格同比平均漲幅(15.76%)是新房價格同比漲幅(8.81%)近一倍，北京二手住房價格逼近每平方米3萬元大關，城區均價突破4萬，月均成交量突破1萬套大關，而"搶房潮"也在多地持續上演。
絕大多數專傢和媒體認為，2011年下半年以來，土地供應和新開工持續走弱導致供求緊張，主導瞭房價上漲。筆者的看法是，總量上供求關系緊張導致的房價上漲是一個表象，問題的根本還是住房供應的結構性短缺，即熱點片區(主要是城市中心區)住房供不應求的問題非常突出，而房價上漲快和"搶房潮"也主要發生在這些熱點片區，而新建住房供應的主力區域--城市郊區或新區則不存在供不應求的情況。根據某數據中心的統計，與7月份新房成交普遍下滑不同的是，13城市7月份二手房成交總量為59126套，環比上漲12.66%。在價格上，2012年以來，主要城市城區二手住房價格上漲幅度在15%-25%之間，有的城市中心城區二手住房價格漲幅在30%左右，遠超新房價格漲幅，而二手房成交則主要集中在城區，特別是熱點片區；從租賃市場看，住房租金自2010年以來連續42個月上漲。同樣，租賃市場成交也主要集中在城區，特別是熱點片區。
熱點片區(主要是城市中心區)之所以出現住房供不應求的問題，從表象上來看是土地供應不足導致供求關系緊張，深層次原因在於公共服務供給不平衡，優質的公共服務資源(教育、醫療、交通和生活環境等)主要集中在城區，特別是城市中心區。近年來，盡管地方政府不斷加大基礎設施投資力度，但增加的往往是高速公路、會展中心、城市廣場等與老百姓實際公共服務需求關系不大的政績工程上，而教育資源、醫療資源、社會保障等卻並沒有隨著城市擴展、物價上漲和生活壓力的增加而同步增加，存在供給嚴重不足和質量低下(相比中心城區的供應)的問題。特別是，近年來各地方政府將財政資金大量投入到發展和補貼新興產業、新區開發、土地收儲和政績工程上，無暇顧及老百姓的實際需求。因此，我們可以看到，凡是優質公共服務供給集中的中心城區，房價不但很高而且上漲的很快。比如，在主要城市，優質教育資源集中區域的房價(即所謂的學位房)比周圍房價高出至少1/3。
今年以來，以首次購房為主的剛性需求已經達到主要城市住房銷售規模的80%以上，這些購房需求考慮的更多的是居住、小孩的教育、工作和生活的便利性，符合這類需求的房屋則主要集中在城市中心區。因此，要解決大城市高房價的問題，短期內要大力培育租賃市場體系，這需要取消購房與戶籍、享受公共服務掛鉤的實質性改革，做到租房與購房同權；長期內關鍵政策之一就是要增加公共服務供應的規模及在城市各區域的均等化。 (作者單位：深圳市房地產研究中心)
新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-08-13/08032331267.shtml
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